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Société Civile Immobilière

Notre offre d'accompagnement pour la création de votre SCI

Le parcours qui mène à la création d’une entreprise n’est pas toujours simple. C’est pourquoi, nous vous proposons de vous assister pour la création de votre SCI. Il vous suffit de nous renseigner vos besoins en remplissant un questionnaire personnalisé et notre équipe se chargera de prendre en charge toutes les démarches qui s’imposeront.

SCI - Introduction

La Société Civile Immobilière également appelée société de gestion immobilière, permet la détention et la gestion d’un bien immobilier entre au moins 2 associés. Les modalités d’acquisition et de mise en vente du bien sont décrites dans les dispositions statutaires de cette forme juridique.

Du fait de sa qualification de société “civile” et non “commerciale“, la SCI ne peut pas avoir comme but principal le profit. Ainsi, la revente immédiate d’un bien nouvellement acquis ou la location meublée ne sont permises que sous certaines conditions.

C’est aussi le choix du régime fiscal qui déterminera le traitement de vos revenus fonciers.

Création d'une SCI

La création d’une SCI implique tout d’abord la rédaction des statuts. C’est à cette occasion que l’on définit le fonctionnement et l’organisation de la société. Il n’est pas rare, car très recommandé, de faire appel à un expert-comptable, un notaire ou un avocat pour cette tache. Si les statuts sont réalisés par acte authentique ou que l’apport au capital social représente un bien immobilier, il faudra les enregistrer au Service des impôts des entreprises.

Il convient également de constituer un capital social dont les fonds seront déposés sur un compte bancaire au nom de l’entreprise. Outre cet apport numéraire, il est aussi possible de procéder à des apports en nature, tel qu’un bien immobilier.

Comme pour la plupart des sociétés, l’immatriculation de la SCI s’effectue auprès du Greffe du Tribunal de Commerce.

Une fois la SCI immatriculée, la publication de sa création dans un journal d’annonces légales est obligatoire.
Le prix d’une annonce légale pour la SCI s’élève à 189 € hors taxe.

Régime fiscal

La SCI est en principe soumise à l’impôt sur le revenu. Il est cependant également possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés, et ce, même lorsque la société est déjà créée. Il faut savoir qu’un tel changement est irréversible.

C’est en fonction des objectifs patrimoniaux de la SCI et du montant de ses revenus, qu’une de ces 2 options s’avérera plus opportune que l’autre.

L'impôt sur le revenu

Sous le régime de l’IR, ce sont les associés qui sont directement imposés sur les revenus que la SCI leur a générés. Le montant des revenus imposés correspond à la quote-part de chaque associé et s’ajoute aux autres revenus qu’il déclare sur sa feuille d’imposition. Ainsi, le montant des impôts à payer sera calculé selon le barème progressif habituel. En cas d’absence de revenus, le déficit foncier pourra être déduit des revenus personnels de l’associé dans la limite d’un montant n’excédant pas 10 700€.

Parmi les autres frais déductibles, il y a la taxe foncière annuelle, les frais de gestion et, lorsque la SCI a obtenu un emprunt pour l’acquisition du bien immobilier, les intérêts afférents sont également déductibles.

En cas de mise en vente du bien immobilier, la plus-value réalisée est imposable selon le régime des plus-values immobilières des particuliers. Il faudra donc soustraire un taux de 19% d’impôt ainsi que 17,2% de prélèvements sociaux.
À noter que sous ce régime, il existe un abattement à partir de la cinquième année de détention du bien qui mène à une éxoneration totale au bout de 22 ans pour l’impôt et de 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Les SCI soumises à l’IR ne sont pas tenues de tenir une comptabilité.

Si la SCI engendre des revenus provenant de la location meublée, elle doit obligatoirement passer sous le régime de l’impôt sur les sociétés.

L'impôt sur les sociétés

En souscrivant au régime de l’IS, c’est la société elle-même qui est directement soumise à l’impôt sur les société. Cela veut dire qu’un taux fixe d’imposition de 26,5% s’appliquera sur les revenus engendrés excédant un montant de plus de 38 120€.

Les associés d’une SCI ne sont pas directement imposés. Ils le sont seulement lorsqu’ils touchent des dividendes ou qu’ils cèdent leurs parts.

Contrairement à l’IR, le régime de l’IS permet de déduire fiscalement les frais d’acquisition du bien immobilier. D’ailleurs, toutes les charges liées au bien immobilier et qui sont dans l’intérêt de la société, sont déductibles.

La SCI est obligée de tenir une comptabilité et donc, de transmettre ses comptes annuels au greffe du Tribunal de commerce.

En cas de cession de parts ou de mise en vente du bien immobilier, il n’y a aucun abattement fiscal sur les plus-values réalisées. Ces dernières restent invariablement imposables, quelle que soit la durée de détention du bien.

Le régime de l’IS reste avantageux lorsque la SCI génère des revenus très importants qui, cumulés aux revenus personnels de chaque associé, feraient augmenter le taux d’imposition.

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